Celem raportu opracowanego przez specjalistów z Colliers była analiza obecnej sytuacji na rynku nieruchomości biurowych i magazynowych w stolicy województwa zachodniopomorskiego oraz wskazanie perspektyw rozwoju. Opracowanie może pomóc przyszłym inwestorom w podjęciu decyzji o ulokowaniu swojego biznesu w Szczecinie.

Rosnący potencjał magazynów

Szczecin to młody, wciąż wschodzący rynek, charakteryzujący się dużym potencjałem dla dalszego rozwoju. O dobrej kondycji rynku może świadczyć chociażby utrzymujący się, mimo regularnego wzrostu zasobów, niski współczynnik pustostanów. 65% nowopowstającej powierzchni jest już zabezpieczone umowami najmu. Deweloperzy już zauważyli potencjał regionu i inwestują tu w duże i mniejsze parki magazynowe, samodzielne obiekty typu BTS, a także małe magazyny miejskie. 

Z raportu „Kurs na Szczecin” wynika, że na koniec III kwartału 2020 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Szczecinie osiągnęła poziom 762 tys. mkw., plasując region na 7. miejscu spośród 11 głównych rynków magazynowych w Polsce. Według stanu na koniec września 2020 realizowane były projekty 7R Logistics (magazyn BTS o powierzchni 30,1 tys. mkw.) oraz debiutującej na szczecińskim rynku firmy Hillwood (4,9 tys. mkw.), a także kolejne etapy Panattoni Park Szczecin Goleniów (9,9 tys. mkw.) i Exeter Park Szczecin II (19,6 tys. mkw.). 65% powstającej powierzchni zostało zabezpieczone umowami najmu. W planach na 2021 r. pozostają inwestycje takie, jak: 7R Park Szczecin (60,2 tys. mkw.), dalsze etapy Panattoni Park Szczecin Goleniów (39,9 tys. mkw.) czy Panattoni Park Szczecin I (42,1 tys. mkw.).

Perspektywa na milion

– Szczecin wyróżnia się niskim w skali kraju współczynnikiem pustostanów (0,7%). Wśród największych firm, które ulokowały tu swoją działalność znajdują się Amazon ze swoim centrum e-commerce oraz Zalando z centrum dystrybucyjnym. Na najem powierzchni w szczecińskich parkach magazynowych zdecydowały się także m.in. DHL, Rhenus, Momox, Mycs, IKEA, Carlsberg, InPost, AUTODOC Logistics, IQ Metal czy grupa KION. Największy udział w strukturze najmu mają branże 3PL, lekka produkcja oraz e-commerce, które w 2018 r. odpowiadały kolejno za 16%, 13% i 12% wynajętej powierzchni magazynowej – podaje Maciej Chmielewski, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

Biorąc pod uwagę aktualne plany deweloperów, można przewidywać, że całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Szczecinie pod koniec 2022 r. osiągną poziom 1,09 mln mkw., jednak niepewna sytuacja na rynku związana z pandemią może spowodować, że realizacja niektórych projektów opóźni się. Nie wpłynie to jednak na wzrost zainteresowania Szczecinem zarówno wśród deweloperów, jak i najemców.  

Nie tylko centrum miasta

Na koniec III kw. 2020 r. do dyspozycji najemców pozostawało w Szczecinie 185 tys. mkw. powierzchni biurowej w ramach 38 istniejących inwestycji, z czego 7 zostało oddane
do użytku w ostatnich trzech latach. Rekordową podażą odznaczył się rok 2019 – zakończono budowę 5 projektów, dzięki czemu na lokalny rynek biurowy trafiło 21,3 tys. mkw. Do największych szczecińskich biurowców o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw. zalicza się Posejdon (18 070 mkw.), PAZIM (14 700 mkw.), Oxygen (13 130 mkw.), Lastadia Office (11 530 mkw.) oraz Baltic Business Park C (10 850 mkw.).

Za większość projektów na szczecińskim rynku biurowym odpowiadają deweloperzy lokalni, tj. Alsecco, Koncepta, Realkapital i SGI Baltis. Na realizację pojedynczych inwestycji decydują się również ogólnokrajowi gracze, tacy jak Echo Investment czy White Stone Development. Jedynym międzynarodowym deweloperem biurowym od lat aktywnie działającym na tym rynku jest firma Vastint, która odpowiada m.in. za inwestycję Posejdon. 

– Zdecydowana większość powierzchni biurowej, bo aż 80%, zlokalizowana jest w centrum miasta. Na znaczeniu zyskuje jednak również południowo-zachodnia część Szczecina – Gumieńce, gdzie w ostatnich latach oddano do użytku duże projekty biurowe, takie jak Cukrowa Office oraz Szczecin Business Plaza – mówi Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International.

Rynek biurowy głównie dla IT

Szczecin stanowi jeden z głównych ośrodków nowoczesnych usług dla biznesu w Polsce. Według szacunków ABSL tylko w ostatnich 3 latach wzrost zatrudnienia w tym sektorze wyniósł tu 47%, a sama branża odpowiada za 22% wynajętej powierzchni biurowej. Zdecydowanym liderem wśród najemców jest jednak sektor IT i Telekomunikacji, którego udział w wolumenie w 2019 r. wyniósł 46%. Na decyzję o lokalizacji swoich centrów outsourcingowych (BPO/SSC) oraz siedzib w Szczecinie zdecydowały się m.in. Asseco Data Systems, Mobica czy TietoEVRY.

– Na konkurencyjność Szczecina mają wpływ podaż dostępnych i planowanych nowoczesnych powierzchni biurowych, stabilne stawki czynszu, dostępność wykwalifikowanych pracowników oraz bliskość Niemiec i Skandynawii. W związku ze wzrostem liczby firm w branży usługowej, jak i prognozowanym rozwojem małych i średnich przedsiębiorstw, rosnący trend popytowy utrzyma się a miasto będzie zyskiwać na znaczeniu wśród inwestorów z branży usług BPO/SSC, którzy doceniają relatywnie małe wahania czynszu oraz dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej – mówi Sebastian Bedekier, partner i dyrektor regionalny w Colliers International.

Co przyciąga inwestorów?

Szczecin zapewnia wygodny transport drogowy, kolejowy, lotniczy, a także morski, co stanowi unikalną wartość w skali kraju, w szczególności dla firm z branży logistycznej czy e-commerce. Rozwinięta sieć dróg, lotnisko w Goleniowie oddalone zaledwie 33 km od centrum miasta, Port Szczecin, który wraz ze Świnoujściem tworzą jeden z największych kompleksów portowych w tej części Europy, umożliwiają sprawny transport towarów zarówno do innych regionów Polski, jak i za granicę.

Jednym z atutów Szczecina, obok lokalizacji, jest położenie miasta na obszarze dwóch Specjalnych Stref Ekonomicznych funkcjonujących w ramach Polskiej Strefy Inwestycji. Pierwsza z nich oferuje już przygotowane pod zabudowę przemysłową tereny inwestycyjne oraz specjalne ulgi i dofinansowania szkoleń pracowników dla przedsiębiorców chętnych do rozpoczęcia działalności w tym regionie.

Jednym z najważniejszych atutów inwestycyjnych Szczecina jest również dostęp do rynku wartościowego pracownika. Szczecin to ważny ośrodek akademicki, zasilający rok rocznie rynek pracy w wykształconych, władającymi językami obcymi absolwentów. Pomoc w rozwoju biznesu w największym mieście Pomorza Zachodniego firmy mogą uzyskać również od Szczecińskiego Funduszu Pożyczkowego oraz Agencji Rozwoju Metropolii Szczecińskiej (ARMS).

– Rolą Agencji Rozwoju Metropolii Szczecińskiej jest wsparcie inwestorów i tworzenie sprzyjającego im środowiska biznesowego. W tym celu uruchomiliśmy szeroki wachlarz usług, takich jak pomoc w poszukiwaniu odpowiednich nieruchomości, przyszłych pracowników czy udzielanie poręczeń. Nasze wsparcie umożliwia firmom szybkie zaaklimatyzowanie się na lokalnym rynku i rozwiązuje wiele problemów – mówi Marek Kubik, prezes ARMS.

Kredyty i poręczenia

Realizacja inwestycji wiąże się z dużymi nakładami finansowymi. ARMS współpracując z bankami i funduszami pożyczkowymi, udziela również przedsiębiorcom poręczeń, czyli zabezpieczeń wymaganych do kredytów i pożyczek. Ułatwia tym samym uzyskanie finansowania zewnętrznego. Ten pion działalności ARMS realizowany jest od początku jej istnienia, czyli od 2002 r. Do tej pory udało się wesprzeć w ten sposób ponad 700 przedsiębiorców z województwa zachodniopomorskiego. ARMS ma w ofercie poręczenia wadialne, z których można skorzystać zamiast wpłaty wadium w przetargach.

Ponadto od 2004 r. funkcjonuje w Szczecinie Szczeciński Fundusz Pożyczkowy udzielający przedsiębiorcom w regionie wsparcia finansowego. W Szczecinie zlokalizowany jest także Szczeciński Park Naukowo-Technologiczny - Technopark Pomerania z infrastrukturą dla młodych i rozwijających się przedsiębiorstw. W zespole obiektów Technoparku możliwy jest wynajem powierzchni, a także świadczone są programy wsparcia i usługi centrum danych.